Нэо Центр -  консалтинговая компания
Методология

Несмотря на действующий федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» покупателей квартир в новостройках по-прежнему волнует вопрос: достроит ли застройщик дом? Насколько стабильно его финансовое положение? Как проверить репутацию и надежность застройщика? Рейтинговое агентство Provereno разработало методику, которая позволяет оценить деятельность застройщиков на рынке жилья в московском регионе за последние 5 лет и их устойчивость на рынке.

Обновление рейтинга

Рейтинговое агентство мониторит 100 ведущих застройщиков Московского региона. Для обновления информации по инициативе застройщика необходимо отправить официальное письмо (на бланке с печатью за подписью руководителя) на адрес руководителя аналитического центра Provereno Алексея Попова по адресу: rating@provereno.ru. Застройщики не оплачивают услуги Provereno по мониторингу своей надежности.

Область применения

В рейтинге оценивается только деятельность компаний-застройщиков по реализации проектов строительства многоквартирного жилья и апартаментов в Московском регионе — Москве, Московской области, Новой Москве.

Методика

Методика разработана экспертами Provereno с участием независимых экспертов, в том числе оценщиками из компании «НЭО-Центр» (лидера на рынке оценки в России). Эксперт рейтинга — Алексей Шумкин, партнер Практики «Девелопмент» «Консалтинговой группы «НЭО Центр». Эксперт в сфере девелопмента и промышленности строительных материалов. Опыт его проектов включает в себя подготовку полного пакета документов для привлечения финансирования строительных проектов в крупнейших банках, участие в анализе объектов Олимпиады 2014 г. в Сочи, разработку бизнес-планов и оценку рыночной стоимости предприятий.

Основные критерии для оценки застройщика:
  • Структура акционерного капитала;
  • Качество финансовой отчетности и корпоративного управления;
  • Долговая нагрузка;
  • Портфель реализованных и текущих проектов;
  • Полнота публикуемой информации о проектах.
Аудит
скан документа

Анализ проводится по данным из открытых источников, которые перепроверяются аналитиками Provereno и независимыми экспертами. Результаты оценки заверяются аудитором рейтинга — компанией «НЭО-Центр». Текущая версия методики актуальна на 31 июля 2014 года.

Критерии Комментарии Балл
1 Состав акционеров 20
Один владелец
(super majority)
Один акционер контролирует более 75% акционерного капитала. Отсутствует риск акционерного конфликта. 15
Контролирующий акционер Один акционер контролирует управляющие органы и деятельность компании. Пакеты акций других акционеров размыты. Риск акционерного конфликта минимален. 10
Ни у кого нет контроля Ни один акционер не имеет контроля над компанией. Существуют другие акционеры, которые вместе или по одиночке могут перехватить контроль над компанией. Существует риск акционерного конфликта. 5
Наличие в акционерах госбанков или госкомпаний Наличие госбанков и госкомпаний в акционерном капитале застройщика повышает надежность. В случае проблем, банк или материнская компания, окажут финансовую и иную поддержку. 5
Состав конечных акционеров не раскрывается Российские бизнесмены по-прежнему не любят раскрывать структуру своей собственности. Это создает дополнительные риски для покупателей, которые не знают, кто реально управляет компанией и отвечает по обязательствам. 0
2 Прозрачность 20
2.1 Листинг на бирже Повышенные требования к компаниям. Из-за незначительного количества публичных компаний доля этого критерия будет минимальной.
Основные площадки международных бирж К застройщикам, чьи акции торгуются на основных биржах в Лондоне и Нью-Йорке, предъявляются самые жёсткие требования в плане раскрытия информации. 6
Альтернативные сектора бирж К застройщикам, чьи акции торгуются на альтернативных биржевых площадках, например AIM в Лондоне, предъявляются более простые требования. 4
Московская биржа Московская биржа предъявляет достаточно высокие требования к эмитентам, однако эта жёсткость нивелируется слабой правовой системой. Если в Лондоне или Нью-Йорке за нарушения правил биржи можно получить суровое наказание, то в России вряд ли. 3
Нет листинга Качество корпоративного управления и раскрытие информации не поддается анализу и, как правило, ниже, чем у публичных компаний. 0
2.2 Отчетность
МСФО с международным аудитом МФСО — международные стандарты финансовой отчетности — это максимальное раскрытие финансовой информации о головной компании и дочерних структурах. Заверяется независимым аудитором. За ошибки и обман — высокая степень ответственности. 14
РСБУ с аудитом РСБУ — российские стандарты бухгалтерской отчетности. Отчетность не показывает реального положения дел в головной компании, так как показатели публикуются без учета дочерних компаний. Заверяется независимым аудитором. За ошибки и обман высокая степень ответственности. 7
Без аудита Компания раскрывает финансовые показатели, но проверить не представляется возможным. Ответственности за ошибки или обман нет. 2
Не раскрывается Финансовые показатели не раскрываются. 0
 
3 Корпоративная долговая нагрузка 20
3.1 Кредиты перед банками
Доля долга в госбанках выше 50% Наличие госбанка в партнерах придает большую надежность застройщику. Госбанки обладают большими возможностями для реструктуризации долгов и увеличения кредитных линий. Госбанки под своих застройщиков создают ипотечные кредиты по привлекательным ставкам, а также минимизируют риск по использованию средств от покупателей на сторонние цели, не связанные со строительством проданных квартир. В крайнем случае, госбанк может взять ситуацию в компании под свой контроль и самостоятельно достроить объекты. 14
Другие банки Наличие банков-партнеров — положительный фактор (значит, была проведена банковская экспертиза проекта, известны источники финансирования). Но качество такого партнерства ниже, чем в случае с госбанками. Иногда частные банки злоупотребляют давлением на своих заемщиков в ущерб интересам клиентов. 7
Долга нет или не раскрывается структура долга Компания раскрывает информацию о своем долге, но не сообщает о соотношении государственных и частных банков в структуре долга. Или долг у компании вовсе отсутствует: это и хорошо, и плохо (а если свои средства закончатся?), трудно однозначно оценить. Компания получает бонус за раскрытие информации. 2
Информация о долге не раскрывается Могут возникнуть сюрпризы с долговой нагрузкой, что скажется на сроках сдачи проданных квартир. 0
3.2 Кредитный рейтинг Показывает уровень кредитоспособности компании.
Положительный Независимая оценка кредитоспособности компании. 5
Не присвоен Отсутствие рейтинга ни добавляет, ни понижает надежность застройщика. 0
4 История компании

Отражает количество реализованных и принятых госкомиссией проектов за последние 5 лет (без учёта коммерческой недвижимости, коттеджных посёлков и таунхаусов, но с учетом апартаментов).

Как мы считаем:
Каждый из проектов (очередей крупных проектов) компании получил базовую оценку в 1 балл. К базовой оценке применены поправки зависящие от типа локации: Московская область —"+0″ баллов, Новая Москва — «+0,25» балла, Москва «+0,5» балла, Москва в пределах ЦАО «+1» балл. Также учтены поправки на сложность проекта: за проект комплексного освоения территории —"+2,0″ балла, за проект апартаментной застройки «-0,5» баллов, поправки на высотность проекта: «-0,5» балла — ниже 5 этажей, «-0,25» балла от 5 до 9 этажей, «+0» баллов от 10 до 17 этажей, «+0,25» баллов от 18 до 25 этажей, «+1,5» балла — более 25 этажей. Полученный коэффициент сложности умножался на число корпусов в проекте (на коэффициент от 1,0 до 8,0 в зависимости от числа зданий).
20
4.1 Реализованные проекты Балл
Более 20 баллов В последние 5 лет застройщик — один из лидеров в строительстве собственного жилья. 10
15 — 20 баллов В последние 5 лет застройщик — один из ведущих игроков в строительстве собственного жилья. 7
5 — 15 баллов За последние 5 лет компания реализовала несколько собственных жилых проектов (очередей крупных проектов). 5
Менее 5 баллов За последние 5 лет компания реализовала совсем немного собственных жилых проектов (очередей крупных проектов). 2
Нет проектов Компания — новичок в строительстве жилья. 0
4.2 Строящиеся проекты
Более 15 баллов Сегодня компания один из лидеров в строительстве собственного жилья. 8
10 −15 баллов Сегодня один из ведущих застройщиков собственного жилья. 6
5 −10 баллов Сегодня этот застройщик не лидер, но и не аутсайдер, хороший середнячок. 4
До 5 баллов Компания либо только начала строить свои первые собственные проекты, либо сейчас объем собственного строительства невелик. 2
Нет строящихся проектов На данный момент у компании в стадии строительства нет собственных проектов. 0
4.3 География работы.
Компания строит жилье в 3 регионах Компания работает одновременно в Москве, Московской области и Новой Москве
Компания строит жилье в 2 регионах Компания работает более чем в одной части Московского региона, например, и в Москве и в Московской области
Компания строит жилье в 1 регионе Компания работает только в одной из частей Московского региона — в Москве, или в Новой Москве, или в Московской области
 
5 Информационная открытость Отражает насколько качественно компания информирует потенциальных и текущих клиентов о своих проектах и их состоянии на своих сайтах и сайтах партнеров 20
5.1 Юридическая документация Балл
Проектные декларации, образец договора Компания (ее представитель) публикует проектные декларации образец договора долевого участия (купли-продажи). 4
Есть проектные декларации Компания (ее представитель) публикует проектные декларации. 2
Часть проектных деклараций Компания (ее представитель) публикует проектные декларации только по части объектов. 1
Нет документации Компания (ее представитель) не публикует проектные декларации, документацию по проектам. 0
5.2 Информация о квартирах
Планировки и поэтажные планы Компания (ее представитель) дает полную информацию о расположении квартиры и ее планировке. 4
Только планировки квартир Компания (ее представитель) публикует планировки, но без указания взаимного расположения квартир.р 2
Только типовые планировки Компания (ее представитель) публикует только типовые планировки. 1
Нет документации по квартирам Компания (ее представитель) не публикует планировки. 0
5.3 Информация о ценах
Есть цена каждой квартиры Компания (ее представитель) публикует информацию о цене каждой квартиры. 4
Есть ценовые ориентиры Компания (ее представитель) публикует только примерные цены. 1
Нет цен Информация о ценах не публикуется. 0
5.4 Отчет о строительстве
Регулярный фотоотчет, новости (ежемесячно и чаще) Компания (ее представитель) регулярно информирует о состоянии строек. 3
Web-камера на стройках Компания (ее представитель) в режиме он-лайн показывает ход строительных работ. 1
Нерегулярная информация о стройках Компания (ее представитель) сообщает о ходе строительства эпизодически. 1
Нет информации о стройках Застройщик не публикует информацию о ходе строительства. 0
5.5 Обмен данными
Есть обмен информацией Компания (ее представитель) готова предоставлять актуальную информацию о квартирах в продаже на независимых ресурсах. 4
Нет обмена информацией Компания публикует актуальную информацию только на собственном сайте или сайте своих агентов. 0
Рейтинги (категории) Застройщиков
Исходя из состояния компании, положения на рынке, набранных баллов, каждой компании присвоен один из 4-х рейтингов:
ААА Компания набрала 50 и более баллов по совокупности критериев оценки. При этом у нее нет ни одного группового критерия («состав акционеров», «прозрачность», «долговая нагрузка», «история компании», «информационная открытость») с нулевым значением. Кроме того, у компании обязательно есть построенные объекты, т.е. баллов по критерию «реализованные проекты» больше нуля. Известны владельцы компании, финансовая отчетность, уровень долговой нагрузки, у компании есть опыт успешного строительства объектов, о ходе строительства объектов и своих предложениях компания активно информирует покупателей.
АА Компания набрала 35-49 баллов по совокупности факторов, либо набрала больше, но не удовлетворяет дополнительным требованиям к компаниям категории ААА. У компании есть существенные достижения, но могут быть и отдельные изъяны. Например, компания может быть не прозрачной, владельцы ее не известны, компания может только начинать самостоятельную работу на рынке строительства жилья или не в полной мере информировать о ходе строительства своих объектов и предложениях.
А Компания набрала от 15 до 34 баллов. Как правило, речь идет о компаниях с низким уровнем прозрачности и/или с умеренным объемом текущего строительства.
B Числовой рейтинг компании — менее 15 баллов. Как правило, непрозрачные новички рынка жилья, без существенного опыта реализации собственных проектов, строящие первые проекты.